Orientando à todos e tendo em vista que está em vigor desde 2014 a NBR 16.280 que determina regras para reformas e obras

em apartamentos e demais estabelecimentos, elaboramos em conjunto com o Departamento Jurídico o texto explicativo sobre o tema.

 

 

EXIGÊNCIA DE ART/RRT PARA REALIZAÇÕES DE REFORMAS. 

Em 18 de abril de 2014 entrou em vigor a NBR 16.280 à qual estabelece exigências básicas para realização de obras

internas nas edificações, atribuindo aos donos dos imóveis que quiserem reformar suas propriedades a necessidade de exigir

ART/RRT a ser fornecida por um Engenheiro ou por um Arquiteto, cabendo as seguintes orientações:

 

A reforma. 

A norma estabelece como reforma, toda e qualquer alteração que vise recuperar, melhorar ou ampliar

as condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não sejam de manutenção: 

Pintura que exija picotamento de paredes, assentamento de massas, etc.

Instalação de aparelho de ar-condicionado, exaustão, ventilação (Quando não houver local previamente projetado);

Revestimentos (pisos e azulejos, piso sobre piso);

Impermeabilização (descascar paredes, aplicação de produtos próprios, reboco);

Esquadrias e fechamento de varandas (envidraçamento);

Hidrossanitário;

Prevenção e combate a incêndio;

Instalações elétricas e a gás;

Automação;

 

 

Toda e qualquer obra que possa afetar a estrutura tais como: remoção ou acréscimo de paredes, furos e aberturas, alterações que impliquem no aumento ou redução de carga.

 

Desnecessário ART/RRT apenas para pequenos reparos e manutenções como pintura simples, rebaixamento de teto com gesso, golas de gesso, colocação de piso laminado, Box de banheiro, assentamento de pias, instalação de móveis (armários), ar condicionado em local previsto em projeto e outras situações similares que não obrigam a apresentação de ART/RRT.

 

Ao proprietário compete: 

Antes de começar a obra que exija a ART/RRT, deve contratar profissional responsável (arquiteto/engenheiro) e encaminhar ao síndico o plano de reforma;

Durante o período que durar a obra, deve garantir que a mesma atenda aos regulamentos da legislação e do prédio;

Depois de terminada a obra, deve atualizar o manual de uso do edifício incluindo o que foi modificado pela sua reforma. Nos prédios onde não houver esse manual, caberá ao proprietário fazer um novo identificando tudo o que foi feito.

Ao profissional contratado responsável pela obra compete fazer um plano de reforma que deve detalhar os impactos nos sistemas e equipamentos; entrada e saída de materiais; horários de trabalho; projetos e desenhos descritivos; identificação de atividades que gerem ruídos; identificação dos profissionais; planejamento de descarte de resíduos.

 

Ao síndico ou pessoa por Ele designada compete: 

Antes do início da obra tem o dever de receber as propostas de reformas, encaminhá-las para análise técnica e legal e, então, com base nesta análise, responder à solicitação de obra nos seguintes termos e justificativas: aprovada; aprovada com ressalvas, rejeitada. Também deve autorizar a entrada de insumos e pessoas contratadas, assim como comunicar aos demais moradores sobre as obras aprovadas;

Durante a realização de obras na edificação, deve verificar se a obra está sendo feita dentro do descrito no plano de reforma e, caso note qualquer condição de risco iminente à edificação, tomar as medidas legais necessárias;

Após o fim da obra, deve vistoriar as condições em que foi finalizada, receber do proprietário do imóvel um termo de encerramento e os manuais atualizados, arquivar toda a documentação. Também cabe ao síndico, cancelar as autorizações para entrada de insumos e prestadores de serviço em caso de constatar o descumprimento da norma.

Sugere-se que o Condomínio ou Proprietário tenha um Engenheiro ou Arquiteto contratado para avalizar caso a caso e emitir parecer necessário. Os condôminos devem contratar o profissional a sua livre escolha.

 

Nota:

A NBR 16280 foi originalmente publicada em 2014, pouco mais de dois anos após o desabamento do Edifício Liberdade, de 20 andares, e de mais dois prédios, no centro do Rio de Janeiro, em 25 de janeiro de 2012. O acidente foi provocado por reformas irregulares no Liberdade e provocou a morte de 17 pessoas, além de mais cinco desaparecidos até hoje. Em 2015, após consulta pública, foi atualizada. Uma das principais mudanças foi a atribuição de responsabilidade ao arquiteto e urbanista e/ou engenheiro responsável técnico pelo projeto e pela obra – que anteriormente estava vinculada à aprovação do síndico/administrador ou responsável legal da edificação. A NBR prevê meios para prevenção de perda de desempenho e inclui métodos para: planejamento, projetos e análises técnicas e implicações de reformas nas edificações; alteração das características originais da edificação ou de suas funções; descrição das características da execução das obras de reforma; segurança da edificação do entorno e dos usuários; Registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma e supervisão técnica dos processos e das obras.

 

  

André Luís Pace

Arquiteto e Urbanista

Fone: (19) 99126-4322  

E-mail: andrepace@gmail.com